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房價飆漲別高興太早 房產專家提醒:小心銀行核貸不足

2021-12-28


房屋地區房價漲太快,賣方別急著高興!住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒,銀行近來為風險把關,調整鑑價內規變保守了,不一定會以實際交易價來核貸,民眾買漲太快的地區房子,核下來的貸款可能會不夠,搶買之前恐怕要多準備一些自備款因應,買方恐怕也會面臨買不起的問題。

 

徐佳馨舉例,有位投資客今年元月在高雄市買了一棟750萬元的房子,到今年11月再以950萬元脫手,但是承接的買方想要跟銀行貸款的時候,銀行卻只認這筆房產的鑑價,只值元月交易價750萬元的九成,亦即只願意貸款675萬元給買方,問了四、五家銀行都是一樣的情形,但他實際花了950萬元,最後只好再解掉180萬元的定存來補足貸款不足的差額。

 

徐佳馨提醒民眾,由於房產漲太兇銀行鑑價內規變保守了,只認一年以上的平均成交價,若一年內漲太快的交易「銀行恐怕會不認」,民眾買房前一定要留意,漲過快的房子可能也會面臨銀行貸款不夠的問題。

 

據聯徵中心資料顯示,新竹晚一年就得多花192萬元,居各縣市之冠。徐佳馨表示,由於這波中美貿戰讓廠商回流,電子業收入增加了也會帶動科技園區周邊房價,科技新貴多愛買竹北、寶山、竹東等重劃區的新建案,建商會把新屋建材等原物料上漲成本轉嫁給房客。也因此帶動新竹縣過去一年房價大漲。台北市晚一年多花184萬元看來是正常能量釋放。高雄晚一年多花69萬元,台積電(2330)到高雄設廠的話題從年初炒到現在。

 

至於嘉義市意外擠進前三名,晚一年買得多花70萬元,徐佳馨分析有三大原因,一是資金外溢效果,從台南往嘉義走。二是買到不地建商往嘉義或屏東一帶跑,三是有一些大型建商在嘉義市區推動中心商業區(CBD)建案,帶動區域追求新天價。她說房地合一稅新制上路後,有些建商看好低價城市有上漲空間,把價格轉價給買方,因此造成六都之外的地區,平均每坪房價都漲逾一成以上,預售屋價格上來了,也會帶動成屋一起上漲。

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